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福利彩票开奖下期:如何運用收益法評估酒店房地產

//www.fawqr.icu  2011-03-08 09:36:56  懷化房產網

   一、酒店房地產價值評估的傳統方法

    (一)成本法

    此種方法目前是許多經營狀況一般的酒店房地產評估所使用的主要方法之一,操作起來比較簡便。具體操作時需要注意的是折舊額的求取,在酒店資產中短壽命項目(如裝修)的折舊年限與建筑物的折舊年限是不同的,需要分別計算后加總。另外,酒店的建筑結構、設計風格、檔次使酒店開發成本及裝修成本與一般的民用建筑差異較大,評估過程中,應要求酒店權利人提供決算書及相關工程合同作為參考依據。這種方法主要缺陷是對于收益較好的酒店不能夠客觀地反映酒店收益的價值。

    (二)市場比較法

    首先,市場比較法的假設前提是酒店購買方只愿意支付不多于近期同類酒店交易金額的價格。從理論上講此方法能夠客觀反映酒店的真實價值,但是作為特殊的物業類型,酒店房地產交易市場目前尚不夠成熟,國內酒店交易案例較少。其次,即使有個別酒店的交易案例,由于酒店物業實體狀況差異性較大,估價機構也很難取得案例可靠的交易信息和交易條件。再者,不同酒店的規模、質量、市場定位和設施、商譽、管理等方面往往存在較大差異,修正起來也比較困難。所以目前采用市場法來求取酒店價值的不多見。但對于交易活躍的產權式酒店可以采用市場比較法。

    (三)收益法

    收益法是在酒店持續經營的前提下,將酒店未來有效經營年期內各年的正常純收益,折算到估價時點上的現值,求其之和得出酒店價格。這種方法能夠較為客觀地反映出酒店房地產的價值,也是酒店評估中采用最多的方法。酒店房地產收益的求取分出租和自營兩種而有不同的處理方式,出租經營的多半是經濟型酒店,而且大多有長期租約,采用一般的出租經營型收益物業評估方法來操作。本文主要介紹自營性酒店收益價值的求取思路和方法。

    二、運用收益法評估自營性酒店房地產價值

    (一)技術思路

    首先測算各類型收入及運營費用,得出年總經營收入和經營支出;確定酒店行業利潤;將總經營收入扣除年總經營支出和酒店行業利潤,得到年總純收益;選取適當的報酬率,將未來預期各期的凈收入,折算到估價時點上的現值,求其之和得出剩余使用年限的收益價值;因未來酒店內部裝飾和功能上的折舊,考慮每10年應該進行1次重新裝修,并對其折現;收益價值扣除裝修改造折現費用,即為酒店價值。

    (二)測算過程

    1.酒店收入構成及求取方法

    酒店收入通常包括:客房收入、餐飲收入、會議收入、娛樂康體收入、其他收入等。

    (1)酒店客房收入的求取

    客房有效毛收入=(客房數×客房門市價×折扣率×入住率)+(客房數×客房門市價×折扣率×入住率)+(……)

    折扣率和入住率的取值可以在企業提供的基礎上,結合調查周邊同類型酒店資料或查詢當地旅游資訊進行客觀合理的判斷。

    (2)餐飲收入的求取

    筆者認為餐飲收入的求取方法有兩種:

    方法一為調查酒店餐廳的座位數、人均消費額;上座率。即:

    餐廳有效毛收入=座位數×人均消費額×上座率

    方法二則通過行業統計信息,采用酒店收入的一定比率來求取。比如,在我國,酒店的餐飲收入一般約占酒店收入的30%~40%,經營管理好的則可超過該比率(約占總收入的60%~65%)。

  (3)會議收入的求取

    會議收入同餐飲收入的計算方法較為相似,需調查會議室的間數、收費及平均使用率或者是采用客房收入的一定比率來求取。即:

    會議室有效毛收入=間數×收費×平均使用率

    (4)娛樂、康體收入

    娛樂、康體收入包括KTV、洗浴中心、健身中心、棋牌中心等收入,每項收入估算方法同餐飲相同。 
   
    (5)其他收入的求取

    其他收入包括電話房、商務中心、洗衣房、車隊、商務柜臺、小商場等收入,批項目瑣碎,最好采用行業統計信息來估算。  

    2.酒店運營費用的求取

   酒店運營費用包括五大部分:營業成本、營業費用、管理費用、財務費用及有關稅費。

    求取酒店運營費用有兩種方法,其一是依據該酒店前3~5年經審計的財務報表中各項支出占總收入的平均比率來求取。另外,可以通過行業統計信息,采用一定比率來求取。

    3.酒店行業利潤

    通過市場調查及查詢行業相關統計數據,結合酒店自身的經營狀況,確定此類型酒店的行業利潤率。公式為:

    酒店行業利潤=酒店年總經營收入×行業利潤率 
   
    4.房地產年純收益

    酒店年純收益為酒店年經營收入扣除酒店年經營支出再扣除行業利潤后的收益。即:

    房地產年純收益=酒店年總經營收入-酒店年總經營支出-酒店行業利潤

    5.報酬率

    通常采取累加法確定估價對象的報酬率,重點是根據酒店房地產自身及其所在行業、區域、市場等確定投資風險的補償等。

    6.裝修改造費折現  
      
    酒店為保證持續穩定的經營收益,每10年左右將會重新翻新1次,在剩余土地使用年限內,確定估價對象需進行裝修改造次數及改造費用,并對其進行折現。

    7.酒店房地產單價求取

    將未來預期各期的純收益,折算到估價時點上的現值,求其之和得出剩余使用年限的收益價值,扣除裝修改造折現費用,即為酒店價值。分攤到建筑面積上,即為酒店房地產的單價。

    運用收益法進行酒店房地產價值的評估,合理估算酒店在其未來有效經營年期內各年純收益至關重要,其估算項目繁瑣、調查內容復雜、參數選取多,需要估價人員進行深入、細致的分析和總結,努力使估價結果更加客觀、合理。
 

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